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365bet体育在线资讯事情正在起变化,房企开启抢

2019-09-20 16:21

最近还有一个数字很多年没出现了。

本次调控也将成为一个标志性事件,上半场的一些根本制度和逻辑将变化,中国楼市将进入下半场。曾经庞大的资本,将从一线、热门二线城市流出,向不限购、房价更便宜的二三线城市转移。

数据来源同策研究院、wind、国家统计局、dataln

昨天恒大总裁夏海均就表示,一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线不准备去。

这轮崭新的楼市调控完全不同于以往任何一次调控,因城施策,立体化调控,限贷、限购、限价一起上,层层加码,去杠杆、打击**针对性明显,中国的房地产行业,正面临着30年来前所未有的大变局。

就目前的大趋势来看,今年的土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也是房企投资的重点,但由于一线城市出让地块较少,房企会将投资目光聚集在二线城市,一些省会城市以及经济发展较为快速的城市将会被列入重点投资对象,尤其是长三角地区城市,环沪的土地市场热情本就高昂。另外,在核心城市周边的三四线城市可能会被房企持续关注,其他城市可能面临去库存的现状,开发商拿地也相对谨慎。整体来看,三四线土地市场将持续降温。

人口数量减少,将带动地区经济下行。

房地产将减速换挡

绿城中国行政总裁张亚东近日表示,现在的房子都是两年前拿地,利润都是靠三年前的项目。没有房子卖是最痛苦的,因为没有房子就没有回款,也就没有投资,要下大力气解决拿地问题。

细细一打听,才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。

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相较于楼市松绑的躁动,土地市场上的变化往往更加引人注目,毕竟土地和房价素来就有“面粉”和“面包”之称。那么,开发商加速补仓,是否意味着楼市回暖?土地溢价率不断攀升,“面粉”价格要高过“面包”了吗?

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据前瞻产业研究院报告,2009年到2014年,我国旅游地产项目分别为926、1380、2128、2259、5299与7965个,另据克而瑞旅游地产事业部统计,2015年全国新增旅游地产项目736个,政策肯定、旅游市场与**需求提升,推动了近几年旅游地产项目大爆发。更重要的是,开发企业以富力、万达、碧桂园、恒大、绿地、万科等大型房企为主,品牌美誉度高,项目开发和**有保障。

第一,二线城市土地流拍率降低,2019年1-2月,二线城市共推出499宗地,流拍22宗,流拍率为4.41%,相较于去年同期有所下降。

房地产企业的资产负债率高达75%,远超过目前的钢铁、化工等行业。

刚需房最大的优势是价格,但如今地价已经这么高了,刚需房价格不可能比二手房便宜,而且限购限贷那么严,购房宜一步到位买大房子。至于房子比较多的二三线城市,只有好房子才能脱颖而出。

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事实上,2019年热门城市土地市场整体依然处于低迷状态。最新统计数据显示,截至3月18日,全国卖地最多的50个大城市合计土地成交金额为5966.9亿元,同比减少了20%。其中,35个城市土地出让溢价率下调。从整体数据可以看出,当前土地市场仅是局部回暖,溢价率较高的地块也是极个别。

8月10日,太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会,本来竞拍的土地都是交通便利、环境优美的好地段,却意外爆出大冷门。最终,地处南内环西街,太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍!

高地价向二三线城市蔓延

节后,杭州共进行了4场土拍,出让地块6宗,平均成交溢价率约35%;

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业内人士表示,一是反映了开发商资金量充裕,另一点则是对未来楼市持乐观态度。如果追根究底,实际上反映的是开发商看好未来的房价,其拿地时参考的房价底线,是5年甚至10年以后的房价。

“面粉”贵于“面包”?

更为严峻的是,目前人口红利期已过。大家听到更多的话题是全面放开二胎政策,但生育率下降,结婚率降低、离婚率升高……

然而,二三线遍地都是房子,能够吸纳大量资本的绝对不是刚需或改善产品,最有可能脱颖而出的是拥有人文、度假养生附加价值的旅游地产。

为什么说二线城市土地市场回暖了呢?

高负债率的公司,流动比率较低,是把双刃剑,运用好可给公司带来更高的净资产收益率,运用不好则加重了经营负担。比如泰禾集团、泛海控股、绿地、佳兆业、融创、恒大等知名企业,这些大型公司光还债一年就要上百亿元。

地价不断刷新“天际线”,开发商不计成本拿地,面粉贵过面包,楼面价高于周边二手房房价,说明了什么?

与新房和二手房市场相比,土拍市场的小阳春“温度”更高。回顾节后各城市土拍,地价屡创新高,溢价率不断攀升。

?中国GDP破80万亿,辉煌的房地产时代已经成为过去式了么?

其实,花大价钱买下的“面粉”不一定要做面包,合富房地产研究院顾问黎文江表示,天价面粉不是用来做面包的,而是用来做蛋糕。

2019年2月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交2565亿元,从全国住宅用地成交总价TOP10来看,入榜地块中3宗位于北京,福州和上海分别有2宗地块入榜,广州、苏州和杭州各入榜一宗地块。

限贷和限购同等重要。从去年开始到今年7月,全国首套房平均利率已连续19个月上涨。

事实上,伴随着社会经济的发展以及人口红利的减弱,如今又迎来高地价新常态,房地产行业正在减速换挡,就产品来说,不管是一线二线还是三线城市,刚需转改善是大趋势。

对于目前手中缺地的开发商而言,自然会利用当前的窗口期加速拿地。那么房企加速拿地,房价会因此上涨吗?

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面包代表的是刚需住宅,而蛋糕,指的是改善型甚至豪宅一类的高端产品。

从城市排名来看,一二线城市仍然是房企投资拿地的重点。

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伴随着楼市成交活跃,房价明显上涨,今年土地市场也是红红火火。5月份以来,部分城市地价大幅飙升,即便在楼市调控政策实施后,各城市土地拍卖溢价率再度抬头,土地市场依然高温难退。

通过上图的数据,我们不难发现,多数房企拿地销售比大幅下降,金茂跌幅甚至超过50个百分点。这是为什么呢?2018年土地市场降温,开发商拿地热情减少,面对严苛的调控,开发商采取了保守战术,去年土拍市场出现了不少底价成交和流拍现象,因此开发商土地储备量少也并不奇怪。

2017年,山东、河南、黑龙江、吉林四省净流出人口数最多,分别达到42.33万、38.00万、18.11万和16.22万。

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当前房企融资环境改善,开发商或加速补仓。虽然当前房企销售的压力依旧,但自2018年年底,开发商融资环境有所改善,央行多次降准后,开发商发债总量与发债个数远远超过去年。截至2月22日,今年开发商境内发债规模高达928.4亿,同比增加97.1%;地产债发行数量136只,同比增加72.1%。

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以广州为例,11月下旬上演了两场大规模的拍地,在短短四天时间里共拍出17宗地块,收金309亿元。高地价的背后,是开发商高涨的拿地热情和多达1852轮出价的激烈竞价,其中,广钢新城、白云新城、海珠江燕路5宗地超过4万元/平,也正式宣告广州市区地价进入“4万+”时代。而上海地价更加凶猛,今年8月份静安区一商住地拍出破10万元/平的天价。

二线土地市场局部回暖

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事实上,高地价并非一线城市“专利”,这一趋势正向二三线城市蔓延,天津、济南、武汉等城市土地拍卖溢价超过200%,尤其是天津空港经济区内的3宗地块,以总价57.5亿元成交,平均溢价高达494%!

合肥出让6宗地块,值得注意的是,融创、金地、旭辉三家全国性大型房企均投入到土地争夺中,获得的3块地的溢价率均超过100%;

截止到7月底,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

为什么这么说?因为旅游地产将进入刚需时代!

这些城市要注意了

山西土地竞拍遇冷,只是今年土地流拍中的冰山一角。根据2018年数据显示:

佛山、东莞、惠州这些二三线城市则直接承接了广州、深圳的外溢购买力。今年6月,惠州水口皇冠假日酒店旁的商住地,通过103次竞价,溢价84%成交。日前,东莞常平一宗商住地以高达207%的溢价率被恒大拿下;佛山南海桂城地块、容桂地块成交价溢价率均超过9成,佛山地价已经上升到1.6万元/平。如今,已经到了凡是住宅用地就抢手的地步,“面粉贵过面包”成为今年楼市新常态。

2018年,房企拿地态度变得格外慎重。随着大环境改善,资金逐步回流,不少房企抓住这个机会,拿地补仓。近三个月,房企拿地规模明显增加,甚至出现多家房企争夺一宗地块的现象。

最近,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,连中介小哥都惊呆了,这是啥情况啊?

有专业机构分析,在我国住宅市场风险增大而旅游地产市场日趋成熟的情况下,旅游地产进入刚需时代。未来5-10年,主打文化旅游、度假养生的旅游地产将成为房地产市场重要的发展方向。

总之,土地储备量的多少决定了开发商的市场占有率以及竞争力。2019年的土地市场总体呈现稳中有升的状态,二线城市会出现局部热度。但在参谋长看来,“地王时代”或将远去,土地市场过热现象出现可能微乎其微,在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标之下,平稳理性将成为未来房地产市场的发展态势。

●三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

据国家旅游局统计数据,目前我国在建旅游综合体项目2027个,预计总**超过5万亿元。房企**重资产、大体量的旅游项目成为时下热点趋势。

参谋长在之前的文章里就有提到过,调控的目的本就不是降房价,而是稳房价,未来的房地产行业仍会稳步增长,这与房地产的地位密切相关。首先,房地产作为经济的“支柱产业”,随着经济的不断上涨,自然决定了房地产不断增长的态势。其次,城镇化进程离不开房地产的推动,未来二三十年,还将有2亿人口进入城市,房地产行业需要为这些人口提供住房。随着房地产调控政策见顶以及大环境的改善,2019年开放商对于房地产的走势持乐观状态,但购房者不必太过担心,这里的不断上涨并不是大幅上涨,而是小范围内合理波动。

房地产公司竞拍土地时,最需要的是现金流。而目前公司的现金流数实在不可细算,反而是资产负债率很吓人。

旅游地产进入刚需时代

不仅仅是这些城市,济南、苏州等城市近期的土拍市场也有上扬之势。

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众所周知,地价是房价的基本组成部分,当地价起点已经这么高,房价不可能低,起码这些高价拿地的地块,未来的定价不会低,届时,周边的一二手楼盘必然也会相应提价。买房宜早不宜迟,并非忽悠大家买房的谎言。

重庆主城出让四宗地块,金科+美的、北辰等房企纷纷出手将地块收入囊中。

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2016年,中国楼市风起云涌,不少城市房价涨得飞快,最终引发二十多个城市先后出台调控政策;土地市场火热,不仅是一线和热门二线城市土地竞争激烈,地价频频刷新“天际线”,高地价还蔓延至二三线城市。当“面粉贵过面包”成为新常态,未来房价无疑将更上一层楼,而面对新一轮楼市调控,房地产行业将减速换挡,刚需让位改善,以文化旅游、度假养生为主的旅游地产或脱颖而出,领衔楼市下半场市场。

开发商加速拿地补仓

面对购房客数量大减,市场供过于求的局面,显然此时购地的风报比更大,土地流拍数增多。

相关统计数据显示,仅今年前8个月,全国刷新地价纪录的地块就多达211宗;而据克而瑞监测的40家重点房企,截止到11月,通过招拍挂市场拿地金额已超过1.2万亿元,其中11家房企拿地金额同比增加超过一倍。今年房企拿地热情之高,土地市场之火热,由此可见一斑。

厦门2019年首场土拍也是战局激烈,共吸引了22家品牌房企参与竞拍;

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这段话的意思简单总结就是,目前处于无房可卖的状态,但今年会多拿地解决这个问题。但值得注意的是,这句话不仅仅是绿城的现状,也是不少房企的真实情况。我们先来看一组数据:

用经典的面粉与面包例子也能解释这种情况:楼市上涨期,面粉价格贵过面包,但在面粉价的刺激下,面包价格也会随之上涨。所以,每逢“地王”出现,周边房价也会大涨,面粉的刺激效应可见一斑。

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调控还在继续,短时间还看不到结束的时间,一些抱有幻想的人可能这次失望的时间比较长。

统计数据显示,2019年1月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交1586亿元,同比上涨4%。西安、郑州、太原等中西部城市榜上有名。其中,西安和太原同比涨幅分别高达233%和553%。

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

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?一线城市靠边站,这3个二线城市,将成为今年楼市新的热点

首先,参谋长要和大家说明一下部分城市地块出现高溢价率的原因。二线城市房价较为平稳,商品房销售有所提升,迎来楼市“小阳春”。部分近期成交的地块,曾出现过土地流拍,降低出让价格、降低自持租赁住房等要求后,地块具备一定的吸引力。

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第二,参谋长在之前的文章里就说过,经济发展较为快速的东部城市对人口有较强的吸引力,住房需求旺盛,这些城市也一直是开发商投资的重点。但随着中西部地区经济崛起,一些核心二线城市也成为开发商投资的热门选择。

▌?调控持续

对开发商而言,无论是楼市上行期还是下行期,有地在手都会淡定很多。当前楼市局部回暖,加速回款则是当前的重要目的,对于部分资金链紧张的中小房企来说更是如此。

回到这次太原流拍事件上,8块热点区域黄金地块,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,但因出价不达拍卖底价,没有交易成功。

限贷是加大买房的门槛金额,降低举债买房风险,减少出现广州这种大量的断供房源。

前面讲到广州有8折房产出售主要是因为断供。

?政府不再垄断住房土地供应,集体土地可建房,小产权房将转正?

目前全国有50多城市加入了限购行列,基本上一二线城市都已成为限购城市。多数情况下,本市户籍可购买2套住房,非本市户籍可购买1套住房。

▌?躺赚时代过去了

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按照平均利率水平,贷款100万分期30年,现在买房要比去年同期买房多还约20万的利息。因此就算1年下来房价没涨,购房成本还是增加了约20万。这对于普通家庭而言,不得不说一年白忙活了。

和前几年的数据对比,会发现今年流拍城市,一二线城市总数增多。2018年,天津流拍宗数高达12宗,而去年天津只有4宗。2017年流拍宗数较多的城市是乌鲁木齐达到21宗,而2011年是沈阳93宗。显然,风格已切换。

▌?公司钱紧

●二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;

房源还不少,这是一部分房产:

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去过广州的朋友都知道,广州的各种金融非常普遍,小额贷款、p2p、现金贷,很多金融新公司都立足广州,这城市有这样的氛围,但是今年情况实在不好,调控升级、银行严控资金流入房地产、P2P不消停,股市赔钱,再加上实业困难,生意难做,对于一些举债买房,杠杆率很高的购房客来说,资金链断裂是难以避免的。

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政策趋紧下,房子不好卖了,开盘必然亏,不开盘,谁又能再耗个三五年?

到底是什么原因导致土地流拍?

断供现象造成极大影响,不仅是银行的不良资产攀升,还有开发商,最倒霉的还是购房者,损失很大。

人口尤其是小学生的数量是考察房地产潜力的重要指标,这些数据在多个城市拐头向下一定会影响这些城市的未来房价。

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虽说目前楼市还在高位震荡,但2018年一连串的土地流拍数据很有代表意义,给买房者传递了重大信号。

太原作为省会城市,却拍出了这样的结果,惊呆了地产界人士和到场媒体。

很多公司是没有信心再去拿地的,因为土地储备减少,很多公司已经不需要那么多的员工,所以裁员是不可避免的。

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如此之高的负债,不得不让房企在拿地环节反复斟酌,是否拿地,很关键原因是房价走势。如果未来房价上涨,上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;但如果未来房价下跌或者高位横盘震荡,那么下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地雷。

▲ 表格上下可翻动

整体来看,全国约一半省区常住人口净流出。

这种判断有很多的数据支持,比如猫哥一直说的人口。

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●一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

曾经,房地产的特点就是躺赚,无非就是赚多赚少的问题,但现在事情在起变化了。

对于个人来说,还是一贯的观点,刚需不分时间,投资需谨慎,多看看那些经济稳健,人口净流入的区域会更靠谱。更多问题,可以关注本公众号,咱慢慢聊。

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然而,在楼市调整期,面包价格虽然短期仍可维持高位,但面粉却已不是每个糕点铺都能买得起了。若面粉还不降价,糕点铺是否还要购买面粉,就有很大风险性和对赌成分,因为其要考虑面包的未来收益。

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