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中期业绩解读,杆杆率低

2019-10-21 19:30

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    2018年上半年,公司实现销售面积2035.4万平米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%,在34个城市的销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中,住宅占85.9%,商办占10.9%,其他配套占比3.2%,住宅产品中,144平米以下的中小户型占比91%。从区域布局看,公司在南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域以及其他区域销售金额分别占比19.2%、32.9%、26.8%、20.8%、0.28%。预计下半年随着供货推货的不断增加,销售有望持续回暖。面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境,万科坚持现金为王,强化资金管控,销售滚动回款率保持在93%以上。

土地储备方面,面对经营环境的快速变化,万科审慎投资,确保投资规模与经营承载力相匹配;同时严格控制投资质量,加强投后管理,保障经营安全。2018年万科获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米,权益地价总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米。按建筑面积计算,其中82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算,其中72.1%位于一二线城市;按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。

▌运营表现:深耕现有城市,理性挖掘市场机会;完善信息化建设

    (一)业绩增长符合预期

商业开发与运营方面,截至2018年底,万科管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平方米。其中,印力集团作为本集团商业开发与运营平台,专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理,运营项目逾120个,遍布国内50多个城市,管理面积近1000万平米,管理的商业项目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。期内,印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。

图:2014-2018年上半年总资产和净资产情况

    (二)积极销售、加强现金流管理

去年全年实现销售面积4037.7万平方米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。所销售的产品中,住宅占比84.9%,商办占比11.5%,其它配套占比3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位,144平方米以下的中小户型占比91.4%。据悉,2018年,本集团在全国商品房市场的份额上升至4.05%(2017年:3.96%),在24个城市的销售金额位列当地第一。

2018年上半年,万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,坚持以客户为中心,以现金流为基础,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续创造真实价值,推动各项业务有序发展,2018年1-6月累计实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别增长8.93%和9.91%,经营情况良好,收入和利润持续提升,财务结构保持稳健,各项业务稳步推进,市场占有率进一步提高,龙头地位稳固。

    商业开发运营方面,2018年1月,万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至报告期末,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平米,自持项目开业79个,包括53个购物中心。

万纬物流持续丰富服务内容,通过收购融合太古冷链物流,实现冷链规模及运营能力的升级。截至目前,万纬冷链已累计进入11个城市,覆盖国内一线城市及内陆核心城市,提供一站式温控物流解决方案服务。

在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上,万科的业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域,为实现可持续发展奠定了良好的基础。

    3.投资建议

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    2018年上半年,公司实现营业收入1059.75亿元,同比增长51.8%;归母净利润为91.24亿元,同比增长24.94%。营业收入大幅增长的原因是房地产结算收入同比增长53.59%。上半年公司销售毛利率为34.3%,较2017年同期增长1.79个百分点;净利率12.76%,较2017年同期下降1.64个百分点。归母净利润增速低于营业收入增速的主要原因是公司的财务费用及资产减值损失规模有所提升。上半年,公司实现竣工面积917.2万平米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.90%。下半年随着公司结算节奏的进一步提升公司业绩释放将进一步加速。

2018年万科房地产营收2846.2万元,同比增长22.15%,占比95.6%。营业利润率29.69%,同比增长3.88个百分点。分区域看,本集团房地产业务的结算收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为26.94%、29.33%、24.18%、19.55%

外部环境发生明显变化,经济运行面临新的问题和挑战,万科将坚持以客户为中心,回归经营原点,围绕“服务更多的客户,服务客户的更多方面,更好的服务客户”,以客户需求作为各项工作的起点和终点,持续提升管理与服务水平;将坚持质量第一的理念,优化产品品质,保持绿色建筑发展的标杆地位,推广工业化开发模式;将坚持以现金流为基础,拓展与业务模式匹配的投融资渠道。一方面,积极销售,积极回款,提升资金使用效率。另一方面,坚持稳健投资,把握核心业务投资节奏,合理控制项目资源规模,满足未来两到三年的发展需要,积极关注市场可能出现的各类业务并购机会;将坚持科技赋能,以数据平台和科技手段提高生产力,更好的服务客户;将持续探索事业合伙人机制,打造与事业合伙人相适应的组织架构和职级薪资体系,不断激发组织活力,激发奋斗者,持续创造真实价值。

    万科公司物业服务累计签约面积超过4.7亿平米,上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%。创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

中商情报网讯:2018年万科实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。

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    (三)稳健投资、合理布局

长租公寓方面,2018年万科继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。万科长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

2018年上半年,万科的房地产业务销售毛利率和净资产收益率分别为34.59%和22.15%,同比分别增加3.2和1.8个百分点,归属上市公司股东的净利润率增长为10.70%,上升1.0个百分点。

    4.风险提示

物业方面,2018年万科物业服务营收98.0亿元,同比增长32.95%。营业利润率17.44%,同比增加0.96个百分点。在新增签约饱和收入中,住宅业务占比65%,非住宅业务占比35%。万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。

其他业务方面,万科响应国家发展冰雪运动的号召,旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量超过55万人次。2018年7月,成功发行万科松花湖信托收益权资产支持专项计划。为实现“老有所养”,万科养老业务目前已布局15个城市;为实现“幼有所育”,本集团教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。

    公司发布了2018年半年报。在2018年1-6月,公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;公司实现归属上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%,扣非后归属上市公司股东的净利润为90.97亿元,同比增长27.7%;公司基本每股收益为0.83元,同比增长24.9%,符合预期。2.我们的分析与判断

物流仓储服务方面,万科旗下万纬物流经过近四年发展,已成为国内领先的物流服务商,服务的客户超过600家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。万纬物流持续完善全国地网布局。2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。截至本报告披露日,万纬物流进驻42个城市,已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中已运营项目62个,其中稳定运营项目平均出租率为96%。

从资产规模看,万科的总资产规模持续稳定增长,2018年上半年,总资产规模达13451.52亿元,同比增长44.75%。同时,万科始终坚持有质量的发展理念,注重资产增长质量,净资产规模为2057.84亿元,同比增长27.69%,增速显著。

    租赁住宅方面,公司2014年以来积极布局长租公寓市场,2018年将租赁住宅业务确定为核心业务。截止半年报期末,公司长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约为92%,已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

▌未来展望:确保经营安全,顺应时代要求,持续调整优化,打造面向未来的竞争力

    其他冰雪、养老等业务也如期推进中。

严/肃/广/告/时/间

1.事件

在市场整体形势向好的情况下,万科在巩固核心业务优势的基础上,积极拓展与生活服务相关的其它业务,实现了销售业绩的大幅增长,销售额及销售面积分别为3046.6亿元、2035.4万平方米,同比分别增长9.91%和8.93%。

    (四)物业、租赁、商业、物流等业务运行良好

从盈利能力看,2018年上半年,万科实现营业收入1059.75亿元,净利润135.23亿元,权益净利润124.20亿元,同比分别增长51.80%、34.51%和52.45%,净利润增速超越营业收入增速,盈利能力持续提升。与碧桂园、中海相比,万科的营业收入高于中海,净利润高于碧桂园,增速稳定,表现均好。

    (五)净负债率保持在较低水平,融资优势明显

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    房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。

▌业务拓展:以客户为中心,以现金流为基础,推动各项业务的有序发展

    物流仓储服务方面,公司物流仓储服务业务已经进入全国32个主要城市,服务客户60余家,累计已获得项目84个,总建筑面积(可租赁物业的建筑面积)626万平米,已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。

▌财务表现:资产规模及销售业绩稳步增长,盈利能力持续提升

    万科A2018、2019年的预测营业收入为3202.2亿元、4075.3亿元;归母净利润为353.4亿元、446.8亿元;每股收益为3.20元,4.05元;当前股价为23.35元,对应的2018、2019年的市盈率分别为7.3X,5.8X。公司作为我国房地产行业内领先的龙头企业,住宅开发持续受益集中度不断提升,将继续保持较快增速。进一步,随着深圳地铁的介入带来“轨道+物业”的新业务模式,公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域拓展新业务模式,且随着市场高点时销售项目步入结算周期,公司的毛利率和业绩增速有望继续维持高位。因此,我们维持对公司的“推荐”评级。

在物流仓储服务方面,万科物流仓储服务业务定位为智慧物流园区和产业园区综合服务商。截至报告期末,物流仓储服务业务进入全国32个主要城市,服务客户60余家,累计已获得项目84个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)626万平方米,其中已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。为加快冷链业务的全国布局和服务升级,2018年7月,万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库,实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

    公司秉持理性投资策略,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会,适时补充项目资源。上半年共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平米,权益规划建筑面积1143.9万平米,权益地价总额约578.2亿元,均价5054元/平米。按建筑面积计算90.8%的新项目为合作项目,公司当前权益比例为55.8%,较2017年下降4.2个百分点。在坚持聚焦城市圈、深耕现有城市的基础上,上半年万科新进入涿州、盐城、银川等城市。截至上半年末,公司在建及规划中项目的总建筑面积约1.43亿平米,此外公司还参与了一批旧城改造项目,权益建筑面积合计约282.4万平米。

图:2018年上半年万科与全国的销售面积及销售额增长率情况

    截至2018年上半年末,公司净负债率32.7%,保持在行业较低水平。公司有息负债2269亿元,占总资产的16.9%,其中短期借款、一年内到期的有息负债占比为26.9%。公司上半年先后完成五期超短期融资券的发行,发行的票面利率区间为3.25%-4.6%,位于同期发债利率低位;7月公司完成30亿元中期票据发行,发行利率为4.6%;8月完成15亿元住房租赁转向公司债券发行,票面利率4.05%,创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。

2018年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,销售金额为5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%,增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。2018年上半年,万科在全国商品房市场份额上升至5.38%,但销售额增长低于全国水平,销售面积增长率则高于全国水平5.6个百分点。

2018年上半年,万科秉持理性投资策略,坚持聚焦城市圈,在深耕现有城市的基础上,为满足持续发展的需要,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会,适时补充项目资源。

在租赁住宅方面,万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业,2014年以来积极布局长租公寓市场,2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至报告期末,长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。长租公寓业务当前已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

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在物业服务方面,万科物业在2018年上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%,万科持续优化服务品质,深耕客户需求,创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。在2018中国物业服务企业百强评选中,万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。

在开发业务方面,万科于2017年初步完成信息化建设,报告期内继续应用BIM、智慧工地、智慧案场等新技术,针对投资、资金、成本、计划运营、销售、客户服务等进行信息化产品的优化迭代,提升产品质量、优化成本管理、提升管理运营效率。在新业务领域,通过使用物联网、人脸识别、智能硬件等新技术、新产品,提供线上线下解决方案,助力业务发展。同时打造了万科数据中台,以整合、沉淀多业务平台内的客户、产品数据,通过数据洞察,为各类客户提供更加精准、个性化的服务体验。

图:2014-2018年上半年万科营业收入和净利润情况

图:2014-2018年上半年万科销售额和销售面积增长情况

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表:万科2018年上半年各区域销售情况

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在项目投资方面,万科秉持理性投资策略,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会,适时补充项目资源。上半年获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5054元/平方米。按建筑面积计算,90.8%的新增项目为合作项目,在深耕现有城市的基础上,上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。

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从稳健性看,2018年上半年,万科的资产负债率上升至84.70%,比年初增加0.72个百分点,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为32.7%,继续保持在行业较低水平。2018年上半年,万科持有货币资金1595.5亿元,同比增加48.34%,短期偿债能力较强,流动比率、速动比率分别为1.18、0.52,负债水平保持稳定,短期偿债能力较为理想,整体保持了较好的财务稳健性。

在商业开发与运营方面,万科以印力集团作为商业开发与运营平台,专注于国内商业地产投资、开发和运营管理。印力集团聚焦核心区域及周边城市群的深耕发展,通过自主开发与资产并购,致力于成为中国领先的商业地产平台。2018年1月,万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至报告期末,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平方米,自持项目已开业79个,包括53个购物中心。

图:2018年上半年万科的销售毛利率、净资产收益率及归属母公司股东的净利润率

图:2018年上半年万科与主要企业的营业收入增长率、净利润增长率情况

在市场布局方面,万科把握区域协调发展战略带来的机遇,深耕核心城市群,保持健康、稳健、可持续发展投资。2018年上半年,从各区域的销售额贡献占比来看,上海区域贡献占比最大达32.89%,北方区域次之,占比达26.83%,中西部区域和南方区域占比分别为20.80%和19.20%。

图:2015-2018年上半年万科的流动比率、速动比率情况

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