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争锋丨从下半年到明年,半年报丨稳坐

2019-09-20 16:21

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中房经联主席,景晖智库首席经济学家胡景晖主要从四方面进行了分析:

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尽管,1—7月商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%,其中,住宅销售额增长16.2%。商品房销售额增速比去年1—7月还提高了1.2个百分点。

但是房企高管对未来的预判却普遍不乐观,认为苦日子就要来了。

可是,每一次的市场下行,却往往是那些先前苦练内功,为快速扩张作了充足准备的开发商的机会。比如,2013—2015年,整个地产行业库存积压严重。融创却抓住了机遇,大规模兼并,“吃”下了其他企业消化不了的库存,结果迅速从中小房企,跨越式增长成为龙头房企。

那么,眼下又有哪些开发商练好了内功,把别人的苦日子,变成了自己的好机会呢?

和讯房产从管理费用、经营性现金流、扣除预收款后的负债率等多项数据梳理发现,包括中南建设、碧桂园、招商蛇口为代表的少部分房企,有条件有能力把握这样的机会,完成逆势扩张之路。

第一轮测试

费用和增效

梳理今年上半年的半年报,可以发现一个很奇特的现象,就是很多开发商的销售额增长幅度不大,但管理费用开支却大幅增长。

一个明显的案例就是龙湖地产。上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

在已经公布上半年业绩的房企中,只有中南建设、碧桂园、招商蛇口等少数几家能做到管理费用的增速和销售规模同步,或者比销售规模略少一些。

为何管理费用的开支,远远超过销售规模?

一家地产商告诉和讯房产,出现这种现象的一个重要原因,是因为公司要冲刺规模,提前做了人才储备和管理架构的调整。增加了很多区域公司,并开设了很多城市分公司。

但这种超过眼前规模的提前布局,是存在一定风险的。如果市场出现了销售下行,那么公司的管理架构势必会要重新调整,由此带来裁员、降薪、合并部门、合并区域等一系列的管理阵痛。

这种阵痛带来的负面影响,有时可能会长达多年。

最合适的做法,还是有效控制管理费用增幅,使之和销售规模同步或略高。比如,中南建设房地产业务销售金额同比增加44%,建筑业务新增合同金额同比增加59%,,但上半年管理费用同比只增加48%,但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。另外,碧桂园管理费用增加了40%,但合约销售额增长了42.8%;招商蛇口的销售金额同比增长 39.86%,而管理费用仅增长18.98%。

有人说控制管理费用增幅,会不会妨碍企业之后的发展扩张呢?从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看,这种担心是不存在的。

那么,如何做到控制管理费用,并实现规模扩张的?在政策和融资的压力下,企业扩张的战略有变化吗?

尽管管理费用增幅不大,但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。上半年,中南建设新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,上半年销售面积的2.2倍,新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

管理费用增长了66.74%的旭辉,今年1—7月增加了14个城市,增加了72个项目,新增土地储备面积955平米,大约是1-6月销售面积的2.21倍。

有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近,分布城市数量高出旭辉3倍。但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。同时,新增土地储备的项目数量和新进入城市数量,却和旭辉接近,反映出前者有能力用更少的管理费用,实现更有效地扩张。

第二轮测试

获取项目能力

根据半年报公布的数据,TOP20 企业公布的地价/上半年平均销售价格的数据是:旭辉42%、龙湖33%、碧桂园25%、万科33.76%,中南建设34%。

仅从上述数据看,经过2016、2017年的调整,房企的土地成本占售价比例,得到了很好的控制。未来地价将不再是压缩房企利润的定时炸弹。

但也有人疑问,开发商的土地价格大幅下降,是否是因为新拓展项目都在三四线城市?

从几家房企公布的半年报看,这种担心并不存在。比如,中南建设拿地成本不高,但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。在昆明、西安这样的二线城市,拿地成本更是每平米只有一两千。比如,中南建设获得的安宁连然街道 ANCB-2017L003号地块,楼板价就只有1000出头;西安西咸新区的中南?湖畔堤楼板价只有1200元/平米。虽然这些地块都处于二线城市的外围郊区,但以楼板价来说,仍然是非常低廉的。

中南建设董秘梁洁说,之所以中南建设能低价拿地,其中一个关键原因是综合产业优势。

目前,中南建设的业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,并和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。

同样,招商蛇口也是借助综合产业优势,获得优质项目。比如,上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。另外,以蛇口为产业新城基地,公司与各地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,苏州金融小镇因此以底价获取首期用地。

综合产业优势更强的企业,在获取土地资源的优势,在上半年已经变得明显。而如果市场未来出现下行,地方将会更青睐那些拥有综合产业优势的企业,相对其他房企,这些企业更有可能以底价“抄底”优质土地。

第三轮测试

现金流比拼 谁有融资空间

截止目前公布年报的情况看,前20强房企中,仅碧桂园、中南建设、龙湖、新城、阳光城经营现金流为正。

年报显示,中南建设的经营性现金流净流入7.33亿,其中来自销售回款带来的现金收入超过400亿,当期偿还债务所支付的现金却只有111亿。

根据资产负债表,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元,占比仅26%,规模小于公司持有的现金,公司偿债能力强,经营风险低。考虑公司总负债中的预收账款主要来自购房客户的现金,没有经营风险,剔除预收账款之后的负债率((负债总额-预收账款)/资产总额)反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%,下降10.2个百分点。

素以财务稳健见长的龙湖,剔除预售款后的负债率是44.28%,旭辉则是62.73%,连万科这项指标都达到46%,招商蛇口则是55.59%,连碧桂园都达到58.31%。

从上述数值看,未来中南建设仍然有进一步发债融资的空间。

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结语:

根据上述三项关键指标的比拼,可以发现,如果下半年市场真的转冷,类似碧桂园、中南建设、招商蛇口、龙湖等房企却依然有机会把握住机遇,成功逆势反超,实现市场冬天的规模扩张。

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只要开发业务还赚钱,有大量的土地储备,主业还够吃几年,开发商就没有那么大的紧迫感,只有当主业吃完不得不转型的时候,房企才会真的开始认真对待长租公寓。

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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王” 之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业有能力撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率空间还能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王”,碧桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20 企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城市目前尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧改项目,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格低廉,而且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用有效控制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本低廉,还得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

恒大还通过提升产品附加值,增加产品性价比。

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策延续,未来整体市值可能会有较大的上升空间。

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其实,房企中期报告中长租的表现,主要反映的是房企在2018年上半年以及更久之前在长租的布局情况。2018年上半年之前长租还是风风火火态势,也说明随着政策利好的加持,房企也紧跟趋势布局,不希望落下这个红利点。从2018半年报中也可看出,彼时房企的心态还是想在长租公寓上“占个坑”。

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地产开发和长租运营是两个基因,两种思维。那么多开发商都有酒店,不都还是交给洲际、香格里拉等酒店运营了么,自己当大业主。这就好比,马云一直想做社交,但是他的淘宝基因是卖货的,那肯定干不过马化腾的社交平台微信,而马化腾的微商也永远卖不过马云的淘宝。

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正荣集团在半年报和年报中均表示,推出长租品牌“荣遇”,但未有拓展介绍。

另一家长租公寓运营商高管则表示,大家更理性了,都在埋头做事,长租是个精细化行业,必须更加理性。他同时表示,目前行业中长租基本还在亏损阶段,所以在财报中不易体现这部分。

第三,现在整个长租公寓行业,中央热地方冷,虽然中央出台了不少政策,但地方很少出台可执行的细则。最终经营长租的在地方,当看不到长租“钱”景时,地方动力也会不足。

和讯房产观察如下:

当然,也有业务收缩的情况。比如,万科的万村计划。“万村计划”是万科的住房租赁业务扩张的主要途径之一,在2018半年报中,万科对此也有说明。但万村计划在2018年报中“消失不见”。

1、2018年中期报告,TOP30房企中,共有11家房企不同程度提到了长租板块发展情况,分别是:碧桂园、万科、新城控股、华润、龙湖、世茂、招商、旭辉、正荣、远洋、雅居乐。

对此,在万科2018业绩会上,万科总裁祝九胜的一句,城中村改造计划“问题比我们想象的复杂”,这也表明房企转型新业务的艰难程度。

2 企业变低调、理性了?

2018全年,长租收入占投资物业收入已升至10.4%。冠寓已开业5.3万余间,整体出租率为50.1%,其中,开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%,开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

2、有3家房企在半年报和年报中的说法基本无变化,且都无量化指标,分别是:华润、世茂、正荣。

华润在半年和全年业绩报告中的说法是:报告期内,本集团聚焦城市升级、消费升级和产业升级,进一步深化2+X商业模式,推动康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等业务的创新发展,持续向城市综合投资、开发与运营商转型。

某长租运营商内部人士向和讯房产表示,现在大环境不好,都得低调,但今年还不错,资本投了不少钱,也在低调做事。

3、销售额TOP30房企中,龙湖是唯一一家有收入贡献的房企。

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当十九大提出租购并举,长租各派系之争拉开帷幕,2018上半年长租市场一片欣欣向荣,所有入场者在资本助推下,姿态尽显高调,以地产起家的开发商也争相加入,前30强房企基本都有涉足长租;但在2018下半年,随着长租暴雷、甲醛超标等负面新闻接连曝光,资本降速,长租各派也开始低调起来,TOP30房企在该领域的动作也似有抽离迹象。

富力地产董事长李思廉就曾表示,长租公寓想要体现出利润,都不是一件短期的事情,所以富力暂时没有系统性地方案涉足长租领域。“房地产是能挣钱的行业,但是能挣钱的都不容易做。”

但尤其随着2018年下半年长租显露出由“风口”变成“风险”的迹象,加上转型的艰难以及看不到盈利模式,房企推进速度缓慢,或动作抽离。

2018上半年,龙湖长租品牌“冠寓”在16个城市开业运营累计超过2万间。长租收入占投资物业收入7.5%。整体出租率为97.0%;已开业冠寓整体出租率为76.2%,其中,开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%。

第四,企业做这件事情是要付出代价的,这就如共享单车一样,第一轮风起云涌阶段,肯定要死掉不少,只有付出沉重的代价,冷静下来以后的第二轮才能回归理性。

对于新业务,碧桂园目前转向了机器人和农业。

第一,原来长租公寓对房企是个点缀,相当于一个转型的噱头。但转型并不容易,也会付出代价,尤其当去年长租公寓爆仓事件接连发生,长租对企业也由风口变成了风险,所以热情度会降低,大家都又回到了专攻地产主业上。

对于这种转变以及未来趋势,和讯房产也与圈内人士有过交流。

第二,企业转型不成功的原因说明长租这个事没那么容易。这是由房企基因决定的。

新城控股在2018年半年报中表示:根据公司战略发展需要,报告期内公司住宅事业部新设长租公寓管理中心,创设长租品牌“新橙寓”,布局长租公寓市场,积极开拓、储备项目,希冀为各类住户提供长期租住的解决方案,为人民美好生活提供更优质的服务;在2018全年业绩报告中,对于长租开拓情况,只字未提。

但仅仅过了半年时间,到了2018全年业绩报告,有2家房企已不再提及长租,分别是:碧桂园、新城控股。

诸如远洋和雅居乐在2018年中报中还只是从战略角度提到了长租公寓。到了2018年报,已有量化指标。而像万科、招商蛇口、旭辉,都是在获取房源或项目的数量,以及开业的规模上都有进一步的提升。

不得不说,龙湖在投资性物业商业、公寓等方面颇有运营之道。

细微之处往往暗藏着某种动向,这种微妙变化,在房企2018年半年报和2018全年业绩报告中便有体现。

4、万科、招商蛇口、旭辉、远洋、雅居乐,从量化指标看,拓展有进步。

碧桂园在2018年中期报告中表示:公司已成立长租事业部,在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目。在建房间数已超过21000间,已获取项目的总房间数已超过24000间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业,保障供应;在2018全年业绩报告中,碧桂园并未提及长租的拓展情况,只提了一句和中期业绩报告中一样的说法:针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合,捕捉各类市场需求,如将深化发展长租业务等。

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